İnşaat hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklar arasında en sık karşılaşılan ve yargılama sürecini en çok uzatan uyuşmazlık türü "geç teslim" iddialarıdır. Bu davalarda tarafların soyut iddiaları ve tanık beyanları üzerine kurulan incelemeler, maddi gerçeğe ulaşmayı zorlaştırmakta ve yüksek enflasyon ortamında ciddi hak kayıplarına yol açmaktadır. Bu çalışma, inşaat sözleşmelerinde geç teslim olgusunun ve tarafların kusur durumlarının tespitinde, karmaşık yaklaşımlar yerine basit ve en etkili yöntem olan "imar işlem dosyası üzerinden kronolojik inceleme" metodunu bir bina yapım sözleşmesi örneklemi üzerinden ele almaktadır.
1. Geç Teslim Davalarında Odak Noktası ve Yöntem Sorunu
İnşaat sözleşmelerinden doğan tazminat ve alacak davalarının omurgasını çoğunlukla yüklenicinin işi süresinde teslim etmemesinden kaynaklanan uyuşmazlıklar oluşturur. Ancak uygulamada, geç teslim olgusunun ve tarafların kusur dağılımının tespitinde yaşanan inceleme hataları nedeniyle yargılamalar kronik bir şekilde uzamaktadır. Yüksek enflasyonist ortamlarda davanın uzaması, haklı ise arsa sahibinin alacağına geç ve eksik kavuşmasına, kusurlu ise yüklenicinin daha az bedel ödemesine neden olarak adalete olan güveni zedelemektedir.
Bu makalenin temel amacı, tüm inşaat hukukunu genel hatlarıyla incelemek değil; geç teslim iddialarında yargılamayı hızlandıracak spesifik bir çözüm yaklaşımı sunmaktır. Bu yaklaşımın temelini ise, tarafların afaki iddiaları yerine, yapının tüm serüvenini içeren "imar işlem dosyası" üzerinden kurulacak somut kronoloji oluşturmaktadır.
2. Sözleşme ve Mevzuat Çerçevesinde Kronolojik Yol Haritası
Bir bina yapım sözleşmesinde geç teslim tespiti yapılırken bakılacak ilk kaynak tarafların imzaladığı sözleşmedir. Sözleşme, işin süresini ve teslim şartlarını belirleyen temel haritadır. Ancak sözleşmede süreye, idari başvurulara ve iş programına ilişkin özel veya detaylı bir hüküm bulunmadığı durumlarda, uyuşmazlığın çözümü için doğrudan imar mevzuatına ve genel hukuk esaslarına bakılması gerekir. Bu aşamada süreç, iddiaların ötesinde resmi ve objektif verilerle örülü bir silsile olarak ele alınmalıdır.
3. Yapının Röntgeni: İmar İşlem Dosyası
Geç teslimin hesabının nasıl yapılacağı teknik bir konu olmakla birlikte, mahkemelerin tarafların iddia ve savunmalarını tanık beyanlarından önce imar işlem dosyası üzerinden değerlendirmesi zorunludur. İmar işlem dosyası, adeta bir yapının röntgenini çeken, her aşamayı resmiyete döken en güvenilir delil niteliğindedir. Davacı veya davalının hiçbir beyanını tereddüte yer bırakmayacak şekilde doğrulayan ya da aksini söyleyen resmi kayıtlar bu dosyada yer alır.
Sözleşmede süreye ilişkin özel hükümler düzenlenmemiş olsa dahi, imar işlem dosyasındaki resmi evraklar incelenerek geç teslim iddiaları şu somut verilerle çözülür:
- Mevcut binanın ne zaman boşaltıldığı ve yıkım ruhsatının ne zaman istendiği,
- Yapı ruhsatına (inşaat izni) ne zaman başvurulduğu ve ruhsatın ne zaman alındığı,
- Yapı denetim seviye tespit tutanaklarının tarihleri ve onaylanan inşaat aşamaları.
Bu resmi veriler ortadayken, tarafların birbiriyle çelişen veya somut dayanağı olmayan afaki beyanlarına itibar edilerek zaman kaybedilmemelidir.
4. Fiili Yaşam ile Resmi Kayıtların Karşılaştırılması
İnşaatın bitirilerek teslim edildiği durumlarda ise durum biraz farklılaşmaktadır. Bu aşamada sadece belediye veya tapu kayıtları yeterli olmayabilir. Örneğin; resmi kayıtlarda yapının seviyesi henüz %80 olarak onaylanmışken, fiili durumda binada yaşam başlamış olabilir.
Bu gibi durumlarda mahkemelerce; yapıya ait su, elektrik ve doğalgaz kullanım abonelik kayıtlarının getirtilmesi ve bu verilerin tanık beyanlarıyla desteklenmesi, fiili teslim tarihinin tespiti noktasında sorunu çoğu zaman çözmektedir. Eksik ve ayıplı ifaya ilişkin değerlendirme veya durumlar incelemenin dışındadır.
Ancak işin mutfağında, teslim tarihine kadar geçen süreçte bir gecikme olup olmadığı ve bu gecikmeye hangi tarafın kusurlu hareketinin (örneğin idari bir engelin) sebebiyet verdiği sorusu, yine ve ancak imar işlem dosyasındaki resmi yazışmaların incelenmesiyle anlaşılabilir.
5. Karşılıklı Edimler Silsilesi ve TBK m. 97 Sınırı
Geç teslim uyuşmazlıklarında yükleniciye doğrudan kusur atfetmeden önce, arsa sahibinin kendi edimlerini zamanında yerine getirip getirmediği kontrol edilmelidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 97. maddesi gereğince, kendi edimini ifa etmeyen taraf karşı taraftan edimini yerine getirmesini bekleyemez.
- Arsa/Yer Teslimi ve Yıkım Süreci: Mevcut binanın boş ve ayıpsız olarak yükleniciye teslim edilip edilmediği bakılmaksızın yükleniciye doğrudan kusur atfedilemez. Çünkü arsa sahibi taşınmazı boşaltıp teslim etmeden veya geç teslim etmişse, yüklenicinin yıkım ruhsatına başvurması hukuken ve fiilen imkansızdır. Bu nedenle yer tesliminin mutlaka yazılı bir tutanakla kayıt altına alınması tarafların menfaatinedir.
- Kat İrtifakı ve Devir Yükümlülükleri: Yer tesliminden sonra kat irtifakının kurulmasına engel bir durumun olup olmadığı, arsa sahibinin sözleşmeden kaynaklanan tapu devri veya finansal ödeme yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği incelenmelidir.
- Basiretli Tacir Gibi Davranma Yükümlülüğü: Yüklenici, işin her aşamasında basiretli bir tacir gibi hareket ederek işi fen ve sanat kurallarına uygun, eksiksiz olarak yapmakla yükümlüdür. İşin yürütülmesi sırasında arsa sahibini sürekli bir baskı, durdurma veya tehdit altında tutması hukuken korunamaz.
Bu süreçte idari kurumlardan (belediye, KTVKK vd. idarelerden) kaynaklanan gecikmelerin de "makul süre" sınırları içinde kalıp kalmadığı her somut olayda ayrıca tartışılmalıdır. Bununla birlikte idari yasakların varlığı konulduğu ve kalktığı tarih yine aynı şeklide değerlendirilecektir.
Üstelik her yasaklama yüklenici lehine değil aleyhine olan bir delil olarak imar işlem dosyasında olabilir. Örneğin şantiye şefinin istifası nedeni ile yapı mühürlenmiş ise yeniden şantiye şefi atanmasına geçen süreye kadar inşaat yapılmama sorumluluğu yükleniciye ait olacaktır.
6. Öngörülebilirlik ve Hakkın Kötüye Kullanılması
Yüklenici, yapı ruhsatı başta olmak üzere idari süreçlerdeki süreleri öngörebilecek mesleki tecrübeye sahip olmalıdır. Şayet yüklenici sözleşmede kesin bir yapı ruhsatı alma tarihi veya net bir iş programı taahhüt etmişse, sonradan "idareden kaynaklanan gecikmeleri" bir savunma olarak ileri sürmesi dürüstlük kuralına aykırıdır ve hakkın kötüye kullanılması (TMK m. 2) niteliğindedir.
Sonuç
İnşaat hukuku davalarında karmaşayı önlemenin ve yargılamayı makul sürelere indirgemenin en temel yolu, dosyanın ham iddialarla değil, kronolojik bir disiplinle incelenmesidir. Bu incelemenin merkezinde ise olmazsa olmaz bir argüman olarak "imar işlem dosyası" yer almalıdır. Resmi kayıtların kronolojik silsilesi çıkartıldığında, tarafların haklılık durumları net bir şekilde ortaya çıkacak, böylece hem maddi gerçeğe hızla ulaşılacak hem de enflasyon karşısında yaşanan hak kayıplarının önüne geçilecektir.